Cuánto cuesta el permiso de edificación en Chile
La cifra no es un misterio ni depende del ánimo del funcionario: está en la ley, y se puede calcular antes de ir a la municipalidad.
Hay una conversación que se repite en cada primera reunión. La familia ya tiene el terreno, ya sabe más o menos qué quiere levantar, y entonces pregunta con cierto temor: “¿y el permiso cuánto sale?”.
Detrás de esa pregunta suele haber un rumor. Alguien les dijo que son millones. Otro les contó que en su comuna cobran distinto. Un tercero les recomendó construir primero y regularizar después, “porque total nadie se da cuenta”.
Ninguna de esas tres cosas es cierta. El costo del permiso está fijado por ley, se calcula con una fórmula pública, y es bastante menos de lo que la mayoría imagina.
¿Te gustaría saber exactamente cuánto vas a pagar en la municipalidad, antes de presentar un solo papel?
La fórmula está en la ley, no en la ventanilla
El artículo 130 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones fija los derechos municipales que se pagan al ingresar un permiso. Son tres porcentajes, según el tipo de obra:
La misma ley aclara algo que conviene tener presente: estos derechos no son un impuesto. Son el cobro por una labor concreta de revisión, inspección y recepción que hace la Dirección de Obras. Estás pagando por un trabajo, no por un permiso de existir.
Y ese porcentaje es nacional. No cambia entre Providencia, Villa Alemana o Puerto Varas. Si alguien te dice que en su comuna “cobran más caro”, lo que cambia es la base de cálculo, no la tasa.
El presupuesto oficial no es tu presupuesto
Acá está el punto que casi nadie explica bien, y donde se produce la mayor confusión.
Cuando la ley dice “1,5% del presupuesto”, no se refiere a lo que tú vas a gastar de verdad en levantar tu hogar. Se refiere a un presupuesto oficial que se calcula con la Tabla de Costos Unitarios del MINVU.
Esa tabla no la fija el arquitecto ni el municipio: la publica el ministerio cada trimestre en el Diario Oficial, y cruza dos variables para llegar al valor del metro cuadrado.
- Material de construcción. Hormigón armado, albañilería, estructura metálica, madera, adobe. Cada material tiene su propia fila.
- Categoría de construcción, de 1 a 5. Ordena la terminación y la calidad constructiva, de la más completa a la más simple.
El cruce de esas dos entradas entrega el valor por metro cuadrado que va a usar la Dirección de Obras. Y como la tabla se reajusta cada trimestre, el valor de enero no es el de julio: siempre hay que trabajar con la resolución vigente al momento de ingresar el expediente.
La fórmula completa queda así:
- 1. Se toman los m² de la vivienda proyectada.
- 2. Se multiplican por el valor por m² de la Tabla MINVU, según el tipo de construcción (albañilería, madera, hormigón).
- 3. Ese resultado es el presupuesto oficial de la obra.
- 4. Los derechos municipales son el 1,5% de ese monto.
La diferencia importa, y juega a favor del propietario: el valor de la tabla suele ser bastante menor al costo real de mercado. Es un valor referencial fijado administrativamente. Si tu casa te va a costar levantar más de lo que dice la tabla, los derechos igual se calculan sobre la tabla.
¿Crees que sería bueno tener los metros cuadrados exactos de tu proyecto antes de sentarte a hacer números?
Un caso concreto, con números
Tomemos una vivienda de 120 m² en albañilería (tipo C), de terminación estándar (categoría 3). Según la tabla del 3er trimestre de 2026, ese metro cuadrado vale $266.388.
Cuatrocientos setenta y nueve mil pesos por una casa de 120 metros. No son los millones del rumor. Y todavía se puede bajar.
Calcula los derechos de tu proyecto
Dejamos la tabla del trimestre vigente cargada en esta calculadora. Cambia los datos por los de tu proyecto y el resultado se actualiza solo, sin apretar ningún botón.
Cálculo referencial según el artículo 130 de la LGUC sobre la tabla de costos unitarios vigente. La tabla se reajusta cada trimestre y la Dirección de Obras puede aplicar cobros adicionales según el caso. El monto definitivo lo determina el municipio al ingresar el expediente.
La rebaja del 30% que casi nadie pide
El artículo 116 bis de la misma ley permite contratar un revisor independiente: un profesional inscrito en el Registro Nacional del MINVU, creado por la Ley 20.071, que revisa y certifica que el proyecto cumple con toda la normativa aplicable.
La ley lo dice sin rodeos: los derechos municipales del artículo 130 se reducen en un 30% cuando el expediente se acompaña del informe favorable de ese revisor. Y agrega algo que se pasa por alto: la rebaja cubre la participación del revisor tanto en el permiso como en la recepción definitiva de las obras.
Es un derecho que está escrito hace años y que sigue siendo poco pedido. No es un vacío legal ni una interpretación: es el texto de la ley.
En el ejemplo de arriba, esos $479.498 se convierten en $335.649. Son $143.849 de diferencia, en un trámite que además llega mejor revisado a la Dirección de Obras y con menos riesgo de volver con observaciones.
Hay casos en que el revisor no es opcional sino obligatorio, como los edificios de uso público. Pero en una vivienda unifamiliar es una decisión del propietario, y vale la pena hacer el número.
¿Te imaginas llegar a la municipalidad con el expediente ya revisado por un especialista y además pagando menos?
Lo que el permiso no incluye
Para que el presupuesto no tenga sorpresas, conviene separar tres cosas que suelen confundirse en una sola bolsa:
| Concepto | Quién lo cobra | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Derechos municipales | Municipalidad | 1,5% del presupuesto oficial |
| Proyecto de arquitectura y planos | Arquitecto | Según proyecto |
| Revisor independiente | Revisor inscrito MINVU | Se paga, pero rebaja 30% los derechos |
| Aporte al espacio público | Municipalidad (Ley 20.958) | Menor en vivienda unifamiliar |
El aporte al espacio público de la Ley 20.958 suele asustar por el nombre, pero en una vivienda unifamiliar aislada es un monto marginal. En un permiso real de 170,69 m² tramitado en Temuco, ese aporte fue de $1.400.
Donde sí hay que poner atención es en el proyecto de arquitectura. Ese es el gasto principal del trámite, y es también el que determina si el expediente entra bien a la primera o vuelve tres veces con observaciones.
Lo que cuesta no pedirlo
Existe la tentación de saltarse el paso. Levantar primero, regularizar después, o simplemente nunca. Conviene saber a qué se expone quien toma ese camino.
Construir sin permiso arriesga una multa de entre el 0,5% y el 20% del presupuesto de la obra, que fija el Juzgado de Policía Local. En la casa del ejemplo, el extremo alto son más de seis millones de pesos: trece veces lo que costaba el permiso.
Y la multa es lo menos grave. Una propiedad sin recepción municipal no se puede vender con normalidad, no sirve como garantía hipotecaria y complica cualquier herencia. El ahorro de hoy se transforma en un problema que se hereda.
Cómo llegar preparado
Para calcular tus derechos municipales con precisión necesitas una sola cosa antes de cualquier otra: saber cuántos metros cuadrados vas a construir y de qué materialidad. Con esos dos datos, la fórmula se resuelve sola.
Y ahí es donde muchas familias se quedan estancadas: quieren hacer números, pero todavía no tienen un proyecto que les diga cuántos metros son.
¿Crees que sería bueno partir con los planos completos en la mano, y desde ahí calcular todo lo demás?
Nota. La Tabla de Costos Unitarios del MINVU se reajusta cada trimestre y cruza la materialidad con la categoría (1 a 5). Los valores de la calculadora corresponden al 3er trimestre de 2026: al ingresar un expediente en otro trimestre hay que verificar la resolución vigente. El monto definitivo lo determina la Dirección de Obras. Los montos en pesos se presentan sin decimales.
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