Quién construye tu casa: Los profesionales que necesitas y cuándo entra cada uno
Una casa no la levanta una sola persona. La levanta un equipo, y cada uno tiene su momento. Si llega tarde, la obra espera; si no llega, el permiso no sale.
Cuando una familia piensa en construir, piensa en dos personas: el arquitecto que dibuja y el maestro que levanta. Es una idea natural, y se queda corta. Entre el primer plano y el día en que te entregan las llaves pasan varios profesionales, cada uno con una firma que la ley le exige y un momento exacto en que tiene que entrar.
Para que no quede en teoría, te lo contamos con una casa real: la Casa Lircay, de 90 m², que levantamos en un campo de Villarrica entre abril y agosto de 2025, y que hoy es uno de los modelos de PuroPlano.
¿Crees que sería bueno saber quién tiene que estar en tu obra antes de que alguien te lo pregunte?
1. El arquitecto: el primero en llegar y el último en irse
El arquitecto diseña tu hogar y arma el proyecto que se presenta a la Dirección de Obras. La ley pide que los planos y las especificaciones técnicas los firme el profesional que los elaboró y también el propietario: tu firma va al lado de la suya.
Y su trabajo no termina con el permiso. En toda solicitud tiene que quedar identificado un supervisor de la obra, que vela porque la casa se construya según los planos aprobados. Puede ser el mismo arquitecto que la diseñó, y en nuestras obras lo es: por eso volvemos al terreno a revisar el trazado antes de que se levante el primer muro.
2. El topógrafo: cuando el terreno no es plano
Si tu terreno tiene pendiente, desniveles o una forma irregular, el arquitecto necesita saber exactamente cómo es antes de emplazar la casa. Eso lo entrega un levantamiento topográfico: las curvas de nivel, los deslindes y los árboles, medidos en terreno. No todas las casas lo necesitan, pero cuando hace falta, es lo primero. El expediente de la Lircay, por ejemplo, llevó su plano topográfico.
3. El ingeniero calculista: depende de tus metros y de tu materialidad
La estructura de una casa se diseña con un proyecto de cálculo estructural, firmado por un ingeniero civil o un arquitecto, con su memoria de cálculo y sus planos de estructura. Pero la Ordenanza tiene una excepción que conviene conocer: no lo exige a las casas de menos de 100 m², ni a las de madera, albañilería, bloques o adobe con menos de 20 personas de carga de ocupación, siempre que el propietario deje constancia de que se construye según las reglas de la misma Ordenanza.
La Lircay entró en esa excepción por sus metros: tiene 90 m², menos de 100, y se tramitó con una carta de exención del cálculo estructural. Ojo con el material: la Lircay es de paneles SIP, que no están entre las materialidades exentas. Si hubiera tenido 110 m², habría necesitado su calculista igual que una de hormigón armado.
Cuando hay calculista, su trabajo tampoco se queda en el papel. Le corresponde asistir al constructor para que la estructura se haga como la diseñó, y dejar constancia en el Libro de Obras de que recibe conforme cada etapa. Si tu terreno tiene un suelo dudoso, la Dirección de Obras puede pedir en el certificado de informaciones previas un estudio de mecánica de suelos, que va dentro de la memoria de cálculo.
¿Te gustaría saber hoy si tu casa necesita calculista, antes de que te lo diga la Dirección de Obras?
4. El proyectista sanitario: el agua y el alcantarillado
El agua potable y el alcantarillado de tu casa son un proyecto aparte, de un profesional autorizado para eso. A dónde va ese proyecto depende de tu terreno: si hay red pública frente a tu propiedad, lo revisa la empresa sanitaria; si estás en el campo, sin red, con pozo y fosa o planta de tratamiento, lo aprueba la SEREMI de Salud, y sin esa aprobación la Dirección de Obras no recibe tu carpeta. En Villarrica hemos esperado hasta 7 meses esa respuesta. Por eso el sanitario entra al mismo tiempo que el arquitecto, no después.
5. El instalador eléctrico autorizado
La electricidad de tu hogar la proyecta el arquitecto en los planos, pero la ejecuta y la declara un instalador eléctrico autorizado por la SEC. Él tramita el empalme con la compañía y, al terminar, inscribe la declaración de la instalación ante la Superintendencia de Electricidad y Combustibles. Sin esa declaración no hay recepción final. Si tu casa lleva gas, pasa lo mismo con un instalador de gas autorizado.
Orientación según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones: firma de los profesionales y del propietario (art. 1.2.2), supervisor (art. 1.2.15), cálculo estructural y sus excepciones (art. 5.1.7), mecánica de suelos (arts. 1.2.14 y 5.1.15), inspector técnico (art. 1.2.8) y documentos de la recepción definitiva (arts. 5.2.6, 5.9.2 y 5.9.3). Revisor independiente: art. 116 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Lo que pida tu Dirección de Obras en el certificado de informaciones previas manda sobre esta lista.
6. El constructor: el que responde por la obra
El constructor ejecuta la casa, con su equipo y sus subcontratistas, y la ley lo hace responsable por las fallas, errores o defectos de la construcción, incluidas las obras de sus subcontratistas y los materiales defectuosos. También es quien mantiene en la obra el Libro de Obras, donde quedan anotadas las instrucciones, las visitas y las recepciones de cada etapa.
Por eso el constructor se elige con contrato, con etapas de pago contra avance y con los planos, las especificaciones y el presupuesto sobre la mesa. Lo contamos en los errores que encarecen una casa antes del primer ladrillo.
7. El inspector técnico de obra: unos ojos que no son del constructor
El inspector técnico, o ITO, fiscaliza que la obra se ejecute según las normas y según el permiso aprobado. La clave está en una palabra de la Ordenanza: tiene que ser independiente del constructor. Es la persona que revisa por ti cuando tú no puedes estar en el terreno, y responde junto con el constructor si algo se hace mal.
8. El revisor independiente: opcional, y con premio
Un revisor independiente es un profesional inscrito en un registro del Ministerio de Vivienda que revisa que tu proyecto cumpla la norma antes de que llegue a la Dirección de Obras. En una casa no es obligatorio, pero tiene dos premios: con su informe favorable, los derechos municipales bajan un 30%, tanto del permiso como de la recepción, y la Dirección de Obras tiene 15 días hábiles para pronunciarse en vez de 25.
¿Te imaginas empezar tu obra sabiendo quién firma, quién construye y quién te va a cuidar la casa?
Cuándo entra cada uno
El orden importa tanto como los nombres. Casi todos los retrasos de un permiso vienen de un profesional que entró tarde: el sanitario que se contrató cuando la carpeta ya estaba lista, o el calculista que nadie llamó hasta que la Dirección de Obras lo pidió.
- Antes del permiso. El arquitecto, el topógrafo si hace falta, el calculista si tu casa lo exige y el proyectista sanitario, todos al mismo tiempo. El revisor independiente, si quieres la rebaja.
- Durante la obra. El constructor y sus maestros, el arquitecto como supervisor, el instalador eléctrico (y el de gas), el calculista recibiendo la estructura y, si lo contratas, el inspector técnico.
- Para la recepción final. El informe del constructor, el certificado de agua potable y alcantarillado, la declaración de la instalación eléctrica (y la de gas) ante la SEC y, si la casa es de hormigón, los ensayes del hormigón.
La recepción final es el cierre de todo el equipo: cada uno entrega su papel y la Dirección de Obras certifica que la casa se construyó como se aprobó. Por qué ese certificado vale tanto lo explicamos en qué es la recepción final y por qué importa.
Ley General de Urbanismo y Construcciones: artículo 116 bis (revisor independiente y rebaja del 30% de los derechos) y artículo 118, modificado por la Ley 21.826 de 2026 (25 días hábiles para pronunciarse, 15 con informe favorable de revisor independiente).
Casa Lircay (Villarrica, 2025): obra de CCP Arquitectura, modelo del catálogo PuroPlano. Imágenes de su modelo 3D, de los videos de obra y del día de la entrega. El plazo de la SEREMI de Salud en Villarrica es experiencia de nuestras obras, no un plazo legal.
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