Qué revisar antes de comprar un terreno: agua, luz, suelo y papeles
El precio se conversa. Lo que no se conversa es lo que el terreno ya trae, o no trae, el día que firmas.
Cuando alguien busca terreno, lo primero que mira es el precio, y es lógico: las lucas mandan, y el alcance también. Pero el precio del terreno es solo la primera cuenta. La segunda llega después, cuando hay que traer el agua, tirar la luz y abrir las fundaciones, y esa cuenta la decide el terreno, no el vendedor.
Dos parcelas al mismo precio pueden terminar costando muy distinto. Esta es la lista que revisamos con las familias antes de que firmen, con datos de obras reales.
¿Crees que sería bueno saber cuánto te va a costar el agua antes de pagar el pie del terreno?
1. El agua: la pregunta que más plata mueve
En la ciudad el agua se da por hecha. En una parcela, no. Antes de enamorarte de la vista, pregunta de dónde sale el agua y cómo llega a tu lote. Hay tres respuestas posibles:
- Red del loteo o agua potable rural (APR). Pregunta cómo la distribuyen: si llega con un arranque hasta tu lote o solo hasta la entrada del loteo. Esos metros de cañería también los pagas tú.
- Camión aljibe. Sirve para empezar, pero es un gasto que se repite cada mes y te deja dependiendo de que el camión llegue.
- Pozo profundo. Agua propia, pero se paga por metro perforado, y nadie sabe a qué profundidad está el agua hasta que se perfora.
El pozo es donde está la sorpresa grande. El metro lineal de perforación se cobra entre $110.000 y $250.000, según la región. Y la profundidad cambia todo: en una regularización que hicimos en Villarrica el agua estaba a 10 metros. En la Casa Espino, en Litueche, el terreno de la foto de arriba, hubo que llegar a 70 metros.
La misma pregunta, y dos respuestas que pueden separarse por más de quince millones. Por eso conviene preguntar a los vecinos a qué profundidad sacaron agua: es la mejor pista antes de comprar.
Y hay un dato más que conecta el agua con tu permiso: si el terreno no tiene red, el proyecto de agua potable y alcantarillado pasa por la SEREMI de Salud antes de que la Dirección de Obras reciba el expediente. Lo explicamos en cuánto demora el permiso de edificación.
¿Te gustaría saber desde dónde va a llegar la luz a tu hogar antes de elegir dónde ubicarlo?
2. La luz: del poste al medidor, y del medidor a tu casa
La luz llega en dos tramos, y conviene no confundirlos.
El primero va del último poste al medidor. Camina el terreno hasta encontrar el último poste de la red y mide la distancia hasta donde quedaría tu medidor. Un poste en el camino de entrada y otro a doscientos metros son dos presupuestos distintos. Antes de firmar, pide a la empresa eléctrica de la zona la factibilidad de suministro para ese lote: te dice si hay capacidad y desde qué punto se conecta.
El segundo va del medidor al tablero de tu casa. Es la acometida, y ese cable lo compras tú. Mientras más lejos esté la casa del medidor, más se pierde tensión en el camino, y más grueso tiene que ser el cable para que a tu hogar lleguen los 220 volts que se usan en Chile. La norma eléctrica pone el límite: la caída de tensión en ese tramo no puede pasar del 3%.
Circuito monofásico de 220 V: fase y neutro, S = 2 × L × I ÷ (γ × ΔV), con caída máxima de 3% (NCh Elec 4/2003, art. 7.1.1.3) y sección mínima de 2,5 mm² (art. 7.1.1.2). Conductividad: cobre 56 y aluminio 35 m/Ω·mm². Capacidad de corriente en cobre según las tablas 8.7 (grupo 1, en tubería) y 8.7a (75 °C, grupo A, en ducto o enterrado), con el tope de protección de 16, 20 y 32 A para los calibres 14, 12 y 10 AWG. La norma no trae tabla para aluminio: su capacidad se estima en 78% de la del cobre y hay que confirmarla con el fabricante. El cable de tierra va aparte. Esto orienta tu compra: la instalación la proyecta y la declara un instalador eléctrico autorizado por la SEC.
3. El suelo: lo que el terreno cuenta si lo escuchas
No es lo mismo construir sobre vega, roca, arena o arcilla. La vega guarda agua y puede inundarse. La roca encarece cada excavación. La arena se suelta. La arcilla cambia de volumen cuando se moja y cuando se seca. Cada una pide fundaciones distintas, y eso se nota en el presupuesto.
Muchas veces la naturaleza habla más de lo que escuchamos. Mira quién vive en el sector:
- Aves de agua que se quedan en el terreno o cerca de él.
- Camarones de vega: sus montículos de barro delatan agua a poca profundidad.
- Plantas que solo crecen en zonas inundables, como juncos o totora.
- Pájaros de pico largo, que buscan alimento en sectores barrosos.
- Manchas en el terreno: zonas de otro color o con otra vegetación que delatan su historia, un antiguo relleno o un lugar donde se junta el agua.
Y lo más simple de todo: una calicata. Un hoyo de un metro por un metro y un metro de profundidad, hecho con permiso del dueño antes de comprar. En una tarde te muestra qué hay bajo el pasto, si aparece agua, roca o relleno, y te ahorra adivinar.
¿No crees que sería bueno escuchar lo que el terreno te cuenta antes de que te lo cuente la obra?
4. Los papeles: lo que se pide antes de firmar
El terreno puede ser perfecto y aun así no servir para construir, o venir con una deuda que no es tuya. Estos son los documentos que conviene tener en la mano antes de pagar:
- Certificado de dominio vigente. Lo da el Conservador de Bienes Raíces de la comuna y dice quién es hoy el dueño. Para el permiso de edificación se pide con menos de tres meses.
- Certificado de hipotecas y gravámenes. También del Conservador. Muestra si el terreno tiene hipotecas, embargos, prohibiciones o servidumbres. Es el estudio que evita heredar un problema ajeno.
- Certificado de Informaciones Previas (CIP). Se pide en la Dirección de Obras. Dice si el terreno es urbano o rural, si tiene áreas de riesgo y si está afectado a utilidad pública. Cuesta cerca de $10.000, según la comuna, y tarda unos 15 días.
- Avalúo fiscal y rol propio. En el SII ves el avalúo con el rol de la propiedad. Si el lote todavía no tiene rol propio, porque es parte de un loteo con leasing, suma meses al permiso.
- Subdivisión aprobada por el SAG. Si es parcela, el plano y el certificado de subdivisión dicen que el lote existe como tal. El mínimo es media hectárea.
- Acceso inscrito. Si el lote no da a un camino público, el paso hasta él tiene que estar inscrito como servidumbre en el Conservador.
En zona rural, la ley permite la vivienda del propietario y la de sus trabajadores, y cada Dirección de Obras tiene su criterio sobre cuántas casas acepta por lote. Si piensas en más de una, revísalo antes de comprar. Lo contamos en qué permite construir tu terreno rural.
Marca cada punto. Te digo qué te falta y dónde conseguirlo. ↓ Nada se envía ni se guarda.
¿Te imaginas firmar la compra con todo revisado, y sin sorpresas cuando empiece la obra?
Comprar bien es el primer paso del permiso
Todo lo de esta lista vuelve a aparecer después. El dominio y el avalúo alimentan el CIP. El CIP, el agua y el suelo definen el proyecto. Y el proyecto es lo que la Dirección de Obras aprueba. Un terreno bien revisado es un permiso que avanza sin tropiezos, y un hogar que se levanta sobre algo que ya conoces.
Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 55 (construcciones fuera del límite urbano). Decreto Ley N° 3.516 de 1980, subdivisión de predios rústicos (mínimo 0,5 hectárea). Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, artículo 1.4.4 (Certificado de Informaciones Previas).
Plazo y costo del CIP: experiencia de la oficina; varían por comuna. Consulta de avalúo fiscal: Servicio de Impuestos Internos.
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