Regularizar un local o un taller: el Título II de la Ley del Mono
La misma ley que regulariza casas tiene un capítulo aparte para el negocio que se levantó adelante, el taller del fondo y la sede vecinal. Con reglas propias, superficies mayores y una ventaja que en el campo no tiene ningún otro camino.
La escena se repite en todo Chile. Al lado de la casa hay una pieza que se convirtió en almacén. Al fondo del sitio, un galpón donde se trabaja la madera hace quince años. En la esquina del barrio, la sede de la junta de vecinos que levantaron entre todos un verano. Funcionan, dan trabajo, sostienen a una familia o a un barrio entero.
Y para la municipalidad, no existen.
El artículo anterior de este blog trató el Título I de la Ley del Mono, el que regulariza viviendas. Ahí dejamos anotado que la misma ley tiene otro capítulo para lo que no es casa. Este es ese capítulo, y merecía su propio espacio, porque las reglas cambian bastante.
¿Te gustaría saber si el local o el taller que ya tienes funcionando puede quedar en regla por la vía corta?
Qué cubre exactamente el Título II
Dos tipos de edificación, cada una con su tope de superficie:
Y hay algo que sirve incluso cuando no hubo obra nueva. El Título II también cubre el cambio de destino que se hizo de hecho. Si una construcción que estaba destinada a otra cosa hoy funciona como local o como sede, y ese uso no calza con lo que permite el instrumento de planificación, igual se puede acoger. Con permiso de edificación previo o sin él.
La regla que descoloca a casi todos: los metros se suman
Este es el punto donde más casos se caen, y conviene entenderlo antes de medir nada.
El tope no se aplica solo a lo que quieres regularizar. Se aplica al total edificado del inmueble. A los metros del local hay que sumarle todo lo que ya esté construido en el predio, tenga el destino que tenga.
Si en tu sitio hay una casa de 120 m² y quieres regularizar un taller de 90 m², el número que mira la Dirección de Obras es 210 m², no 90. Entra, porque no pasa los 250. Pero si la casa fuera de 180 m², el total sería 270 y el caso queda fuera del procedimiento simplificado.
Por eso el primer trabajo real no es juntar papeles, es levantar todo lo que hay en el predio y sumarlo. Muchas veces esa suma cambia la estrategia completa del caso.
¿No crees que sería bueno saber cuántos metros tienes construidos en total, antes de decidir por qué vía entrar?
Qué es una microempresa inofensiva, según la ley
Acá hay que tener cuidado, porque la palabra microempresa aparece en varias leyes chilenas y no significan lo mismo. La definición que vale es la de esta ley, no la del Servicio de Impuestos Internos ni la del Estatuto Pyme.
Para el Título II, microempresa es una actividad productiva, comercial o de servicios. Tiene que enmarcarse en lo que la Ordenanza General define como actividad productiva o como comercio y servicios. Y tiene que ser inofensiva.
Inofensiva significa que no produce daños ni molestias, y que los efectos de la actividad quedan controlados dentro del propio predio. El ruido, los olores, los residuos, nada de eso puede salir a molestar al vecino.
No lo declara el dueño ni lo certifica el arquitecto. Lo certifica la Seremi de Salud, y ese certificado es un documento obligatorio del ingreso. Sin él la carpeta no entra. Conviene gestionarlo temprano, porque es el papel que más se demora.
Y hay actividades que quedan expresamente fuera:
- Salud
- Educación
- Restaurantes y bares
- Hoteles y hospedaje
- Minimercados y supermercados
- Discotecas y salones de té
- Hogares de acogida
- Cabañas
- Centros de eventos
Las de expendio de alcoholes quedan excluidas por remisión a la Ley 19.925, que lista dieciocho actividades. Y las tres últimas de ese cuadro, hogares de acogida, cabañas y centros de eventos, las excluye derechamente la circular del Ministerio, porque son las que más se intentaban colar por esta puerta.
Y qué es equipamiento social
Acá la definición es más amable. Son las edificaciones destinadas a actividades comunitarias, y la circular las nombra una por una.
- Sedes de juntas de vecinos y locales comunitarios.
- Centros de actividades religiosas, templos incluidos.
- Centros de madres y organizaciones funcionales del barrio.
- Clubes sociales y deportivos.
Con hasta 400 m² de total edificado, una superficie que alcanza para la mayoría de las sedes que se construyeron por autogestión.
Las dos ventajas fuertes, y por qué importan tanto
Esta es la parte que hace que el Título II valga la pena estudiarlo, incluso en casos donde uno daría todo por perdido.
- No exige que el terreno admita el uso o destino que quieres regularizar. Es enorme. Significa que un local en una zona donde el plan regulador solo permite vivienda igual puede acogerse, cumpliendo los requisitos que la propia ley pide.
- En área rural no obliga a cumplir el artículo 55 de la Ley General. Ese artículo es justamente el que limita qué se puede levantar fuera del límite urbano, y en la práctica es el muro con el que choca casi todo lo que no sea vivienda del propietario o instalación agrícola.
La segunda ventaja es la diferencia práctica más grande frente al Título I. Un taller rural que por la vía común tendría que pedir cambio de uso de suelo, por acá no lo necesita.
¿Te imaginas poder facturar, postular a un fondo o pedir una patente con el local por fin recibido?
Lo que la ley te rebaja en la construcción
El procedimiento reconoce que estas son edificaciones existentes, hechas casi siempre sin proyecto, y baja algunas exigencias técnicas para que puedan cumplirse de verdad.
| Exigencia | Norma general | Por el Título II |
|---|---|---|
| Altura de piso a cielo | 2,30 m | Puede bajar a 2,0 m |
| Terminaciones | Terminada | Obra gruesa habitable |
| Resistencia al fuego, hasta 2 pisos | Según tabla OGUC | F-30 en elementos soportantes |
| Adosamiento al deslinde | Según tabla OGUC | F-60 hasta la cubierta |
En pasadas peatonales bajo vigas la altura puede bajar hasta un 10% adicional. Y si el adosamiento llega al deslinde, además del F-60 hasta la cubierta hay que resolver la evacuación de aguas lluvia sin afectar al vecino.
La seguridad se rige por el Capítulo 2 del Título IV de la Ordenanza, que no se rebaja. Es la parte que protege a las personas que van a estar adentro.
Cuándo no necesitas cálculo estructural
Este dato ahorra plata de verdad, porque un cálculo estructural es de los ítems más caros de una carpeta.
Se puede prescindir del cálculo si la edificación es de madera, albañilería armada o reforzada, u hormigón armado, tiene máximo un piso y las luces entre apoyos no superan los 3,0 metros. Fuera de eso, hay cálculo, a menos que puedas acogerte al artículo 5.1.7 de la Ordenanza General.
Conviene notar que es más estricta que la del Título I. En viviendas la excepción llega hasta dos pisos en varios casos, acá el tope es uno solo.
Esa segunda puerta vale la pena conocerla, porque es una vía distinta y muchas veces alcanza. El artículo 5.1.7 de la Ordenanza General exime de presentar proyecto de cálculo estructural a estos casos:
- Edificaciones de menos de 100 m². Sin más condición de superficie.
- Obras menores.
- Edificaciones de las clases C, D, E y F cuya carga de ocupación sea inferior a 20 personas.
Hay una condición que las acompaña y que no se puede saltar: el propietario debe dejar constancia en la solicitud de que la obra se ejecutará conforme al Capítulo 6 del Título 5 de la Ordenanza, que es el que fija las normas de diseño y construcción para estos casos.
En la práctica esto abre bastante el abanico. Un taller de 80 m² o una sede chica pueden quedar liberados del cálculo por esta vía, aunque no calcen con la excepción propia del Título II.
Qué se presenta
El ingreso se hace con el Formulario 12.6, que es el propio de este título y no los de vivienda. Lo acompaña esta carpeta:
- Especificaciones técnicas resumidas de lo construido.
- Planos: ubicación y emplazamiento a escala 1:500; planta, elevación principal y cortes a 1:50, con medidas y superficies.
- Informe del profesional, que certifica habitabilidad, estabilidad, seguridad e instalaciones, y que la edificación ya existía al 4 de febrero de 2016.
- Certificado de actividad inofensiva de la Seremi de Salud.
- Formulario de estadísticas de edificación del INE.
- Fotocopia de la patente del profesional que firma.
- Acuerdo de asamblea si el inmueble está acogido a copropiedad inmobiliaria.
- Cálculo estructural, salvo que el caso entre en la excepción de más arriba.
La antigüedad se acredita con cualquier medio gráfico o documental que sirva: planos antiguos, cuentas de servicios, contribuciones, catastros municipales. Y si la edificación da a un pasaje, el informe debe señalar que no afecta el libre tránsito.
Los plazos, que son dos y se confunden
El segundo plazo es el de la municipalidad. La Dirección de Obras tiene 180 días hábiles para otorgar el certificado de regularización o rechazar la solicitud. Son casi nueve meses corridos, y hay que contarlos en la planificación de cualquiera que esté pensando vender, arrendar formalmente o postular a algo con el inmueble.
Dónde sí hay que pagar
Una advertencia que vale la pena hacer, porque a veces se asume que todo el procedimiento es liviano.
La modalidad 2 del Título I debe cumplir las cesiones del artículo 70 de la Ley General, y por lo tanto los aportes al espacio público de la Ley 20.958. Esos aportes tienen que estar enterados antes de que se otorgue el certificado de regularización. Es un costo que conviene tener presupuestado desde el principio, no descubrirlo al final.
Por dónde partir
- 1. Mide todo el predio, no solo el local. El tope de 250 o 400 m² se aplica al total edificado, y esa suma define si el caso entra.
- 2. Define bien la actividad. Revisa contra la lista de exclusiones antes de avanzar: si es hospedaje, cabañas o expendio de alcoholes, esta vía no corre.
- 3. Gestiona el certificado de la Seremi de Salud. Es el documento que más se demora y sin él no hay ingreso.
- 4. Reúne la prueba de antigüedad. Cuentas viejas, contribuciones, fotos fechadas, cualquier cosa que muestre que existía al 4 de febrero de 2016.
- 5. Consulta con un arquitecto. Es quien determina si cumples estabilidad y habitabilidad, y quien arma y firma la carpeta.
¿Crees que sería bueno resolver esto ahora, y no cuando queden pocos meses de plazo y las Direcciones de Obras estén colapsadas?
Una nota sobre los plazos que se acortan solos
Diciembre de 2027 suena lejos, pero pasa lo mismo que con las viviendas. Lo que vence es el ingreso, y para ingresar hay que tener antes el levantamiento, los planos, las especificaciones, el certificado de la Seremi y la prueba de antigüedad. Eso toma semanas, a veces meses cuando el certificado sanitario se atrasa.
Y las Direcciones de Obras se congestionan cuando se acerca un vencimiento. Es predecible, pasa cada vez que una de estas leyes llega a su plazo.
Nota. Este artículo desarrolla el Título II de la Ley N° 20.898. El Título I, referido a viviendas, se trató en el artículo anterior de este blog y tiene requisitos, superficies y formularios distintos. Cada Dirección de Obras aplica el procedimiento con sus criterios operativos, y la calificación definitiva de un caso depende de sus antecedentes particulares. Verifica siempre tu situación con un arquitecto antes de tomar decisiones.
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